Zemljišne knjige

Zemljišne knjige su javni registri koje vode sudovi i u koje se upisuju nepokretne stvari i stvarna prava na nepokretnostima, kao i neka obligaciona prava na ovim stvarima.

U zemljišnu knjigu upisuju se dvije vrste nepokretnosti:

zemljišta

i zgrade.

Otuda naziv zemljišna knjiga ne odgovara u potpunosti pojmu koji treba da obuhvati. Zemljišne knjige su javne knjige. One su javne najprije po tome što ih vode sudovi kao organi javne vlasti. Ali javnost zemljišnih knjiga ogleda se i u tome što su podaci koji se u njih upisuju, dostupni svima. Svako može, ne navodeći čak svoj ni pravni interes tražiti da razgleda situaciju ove ili one nepokretnosti u zemljišnim knjigama ili zahtijevati pismeni izvod iz zemljišnih knjiga.

U zemljišne knjige upisuju se nepokretne stvari. Zemljišne knjige, dakle, omogućuju evidenciju nepokretnosti. U tome se ogleda jedna od značjnih razlika između pokretnih i nepokretnih stvari. Za pojedine nepokretne stvari može se ustanoviti evidencija (brodovi, avioni, kulturna dobra, automobili itd.) ali se za sve pokretne stvari ona ne uvodi ni uvodi niti bi to bilo moguće uraditi.

U zemljišnim knjigama vodi se evidencija o svim nepokretnim stvarima, bez izuzetka. Takvu evidenciju je moguće organizovati zato što su nepokretne stvari ograničene u broju i u prostiranju. Za sve pokretne stvari, čiji je broj beskonačan, ovakva evidencija bila bi besmislena čak i kad bi je bilo moguće organizovati.

Na drugoj stvari iako je vođenje zemljišnoknjižne evidencije veoma skupo, to se ipak može izvesti s obzirom na veliku vrijednost koju nepokretnosti imaju. Za pokretne stvari troškovi evidencije prelazili bi vrijednost stvari. Zatim, nepokretnosti imaju položaj koji se ne mijenja, što također olakšava evidenciju. Pokretne stvari se prenose iz jednog mjesta u drugo, iz jedne zemlje u drugu i to obilježje čini poretne stvari nepodesnim za evidenciju.

U zemljišne knjige se upisuju ne samo nepokretnosti kao stvari nego i prava koja postoje na njima. Smisao zemljišnih knjiga nije samo u tome da se nepokretnosti evidentiraju nego i da se njihova pravna situacijia učini dostupnom javnosti. U zemljišne knjige se upisuju stvarna prava na nepokretnostima i neka od obligacionih prava koja se odnose na nepokretnost, npr. ugovorno pravo preče kupovine i pravo otkupa. Pored toga u zemljišne knjige se mogu upisati i neke činjenice koje su od značaja za mogućnost pribavljanja prava na nepokretnostima (npr. činjenica da je zemljište eksproprisano – zabilježba ekspropriacije).